ההחלטה האם לשפץ או למכור דירה ישנה היא כנראה הצומת הכלכלי המשמעותי ביותר שמשפחות ומשקיעים בישראל עומדים בפניו השנה. שנת 2026 נפתחת עם מחירי דיור שעדיין שומרים על רמתם הגבוהה, וריביות משכנתא שמחייבות חשיבה זהירה. בעוד שהאינסטינקט הראשוני של משפרי דיור הוא לעיתים "לעבור לחדש", הניתוח הכלכלי הקר חושף תמונה מפתיעה.
ב-AGROUP, עם ניסיון של מעל 20 שנה בליווי פרויקטים של השבחת נכסים, אנחנו פוגשים מדי שבוע לקוחות שמתלבטים: האם להשקיע 400,000 ₪ בשיפוץ טוטאלי, או לקחת את הכסף הזה כהון עצמי לדירה חדשה? התשובה, כמו תמיד בנדל"ן, תלויה במספרים.
במדריך זה נפרק לגורמים את העלויות הנסתרות של מעבר דירה, נשווה אותן לפוטנציאל הרווח בשיפוץ, וניתן לכם את הכלים להחליט מה נכון עבורכם כלכלית ומשפחתית.
📌 תקציר מהיר–
השורה התחתונה: ברוב המקרים ב-2026, שיפוץ והרחבה משתלמים יותר כלכלית מאשר מכירה וקנייה, בעיקר בגלל עלויות העסקה הגבוהות הנלוות למעבר ("כסף שנשרף").
העלויות הנסתרות של מעבר: מכירה וקנייה של נכס גוררות הוצאות של כ-10% עד 15% מערך הנכס (מס רכישה, תיווך כפול, עו"ד, הובלה, שיפוץ קל בדירה החדשה). בדירה של 3 מיליון ₪, מדובר על "בזבוז" של כ-350,000 ₪ שלא הולכים להשבחת הנכס.
פוטנציאל ההשבחה בשיפוץ: השקעה בשיפוץ יסודי + תוספת בנייה (כמו ממ"ד >> או מרפסת >>) מקפיצה את ערך הדירה באופן מיידי, לעיתים מעבר לעלות ההשקעה.
היתרון של AGROUP: היכולת לקחת דירה ישנה ולהפוך אותה לחדשה ("ניילונים") בתהליך One Stop Shop, כולל היתרים לתוספות בנייה, חוסכת את כאב הראש של המעבר ומייצרת נכס פרימיום במיקום שאתם כבר אוהבים.
כדי להכריע בשאלה "לשפץ או למכור", חייבים קודם כל להבין כמה עולה לנו להחליף כתובת. רבים נוטים להסתכל רק על הפער בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, ושוכחים את "עלויות החיכוך".
נניח שיש בבעלותכם דירה בשווי 2.5 מיליון ₪, ואתם רוצים לשדרג לדירה של 3.5 מיליון ₪. הנה הכסף שתצטרכו להוציא רק כדי לבצע את העסקה (לפני ששילמתם שקל על הדירה עצמה):
מס רכישה: בהתאם למדרגות המס העדכניות ל-2026 (לדירה יחידה או שנייה). סכום שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר.
תיווך: נהוג לחשב כ-2% + מע"מ משני הצדדים (מכירה וקנייה). על דירה של 3 מיליון, מדובר בכ-70,000 ₪.
שכר טרחת עו"ד: כ-0.5% + מע"מ משני הצדדים. עוד כ-17,000 ₪.
שיפוץ "קוסמטי" לדירה החדשה: כמעט אף אחד לא נכנס לדירה (אפילו חדשה מקבלן) בלי לשנות מטבח, מזגנים, סורגים או צבע. עלות ממוצעת: 50,000–100,000 ₪.
עלויות מעבר: הובלה, ימי חופש, ביטוח משכנתא חדש (ריביות), שמאות.
סיכום ביניים: החלפת דירה עולה לכם בממוצע כ-200,000 עד 300,000 ₪ של "כסף מת". האם לא עדיף להשקיע את הסכום הזה בנכס הקיים שלכם?
כשאנחנו מדברים ב-AGROUP על "שיפוץ", אנחנו לא מדברים על צביעת קירות. אנחנו מדברים על Total Makeover או מה שנקרא בעגה המקצועית "שיפוץ קומפלט" ולעיתים קרובות גם הרחבה.
במקום למכור, אתם לוקחים את הדירה הישנה, ומשקיעים את אותם 300-400 אלף שקל שהייתם "שורפים" על מעבר, בתוך הבית.
החלפת תשתיות מלאה: אינסטלציה (SP/PEX), חשמל תלת-פאזי חדש, ריצוף יוקרתי (100/100 או 120/120).
שינוי חלוקת הפנים: שבירת קירות, יצירת חלל ציבורי פתוח (Open Space), הגדלת סוויטת הורים.
תוספות בנייה: המהלך המנצח מבחינת תשואה. הוספת ממ"ד (חדר נוסף) >> או מרפסת שמש >> לא רק משפרת איכות חיים, אלא מעלה את ערך הדירה דרמטית.
דוגמה מהשטח: לקוח שלנו בחולון התלבט אם למכור דירת 3 חדרים ישנה. במקום למכור, ביצענו עבורו שיפוץ יסודי + הוספת ממ"ד ומרפסת (במסגרת פרויקט בניין). הדירה הפכה ל-4 חדרים עם מרפסת. ערך הדירה עלה ב-750,000 ₪, בעוד שההשקעה עמדה על כ-450,000 ₪.
| פרמטר | שיפוץ והרחבה (Renovate) | מכירה וקנייה (Move) |
| עלות התהליך | משתנה, אך הכסף מושקע כולו בנכס | גבוהה מאוד (מיסים, תיווך) – כסף "הולך לפח" |
| עליית ערך הנכס | גבוהה ומיידית (במיוחד עם תוספת מ"ר) | תלויה בשוק, לרוב אתם קונים במחיר שוק מלא |
| מיקום | נשארים בסביבה המוכרת (בי"ס, חברים) | שינוי סביבה (יכול להיות יתרון או חיסרון) |
| נוחות בזמן התהליך | נמוכה (חיים באתר בנייה או עוברים זמנית) | בינונית (אריזות, חיפוש דירה, חוסר ודאות) |
| התאמה אישית | מקסימלית (תכנון המותאם בדיוק לכם) | מתפשרים על מה שקיים בשוק |
| בירוקרטיה | נדרשת (היתרים לתוספות בנייה) | נדרשת (משכנתא, רישום בטאבו, חוזים) |
אנחנו ב-AGROUP מאמינים בשקיפות. שיפוץ הוא לא תמיד הפתרון הנכון. מתי אנחנו נמליץ ללקוח למכור?
הבניין במצב רעוע (מסוכן): אם התשתיות של הבניין המשותף קורסות והשכנים לא מוכנים לשתף פעולה בשיפוץ חיצוני או חיזוק, שיפוץ הדירה שלכם הוא כמו "יהלום בכתר מברזל חלוד". במקרה כזה – עדיף לברוח.
צורך בשינוי סביבתי: אם הסיבה למעבר היא רעש, שכנים בעייתיים, או מרחק ממוסדות חינוך – שום קרמיקה יוקרתית לא תפתור את הבעיה.
מגבלות הנדסיות: אם אתם חולמים על דירת 5 חדרים והדירה הנוכחית היא 60 מ"ר ללא שום היתכנות לתוספת בנייה או הרחבה >>, השיפוץ לא יספק את הצורך במקום.
נניח שהחלטתם לשפץ. המספרים ב-2026 משקפים עלייה קלה במחירי החומרים והעבודה.
שיפוץ קומפלט (סטנדרט גבוה): 3,500 – 5,000 ₪ למ"ר. לדירת 100 מ"ר: כ-350,000 עד 500,000 ₪.
תוספת ממ"ד: כ-150,000 ₪ (ראו מחירון ממ"דים 2026 >>).
תוספת מרפסת: כ-90,000 – 110,000 ₪ (ראו מחירון מרפסות >>).
היתרון הכלכלי: את השיפוץ הזה ניתן פעמים רבות לממן באמצעות "משכנתא לשיפוצים" או הרחבת המשכנתא הקיימת, בתנאים נוחים יחסית, כאשר הבנק רואה בכך השבחת הבטוחה שלו.
שיפוץ פנים בלבד: 1.5 – 3 חודשים (תלוי בגודל הדירה).
שיפוץ + היתר בנייה (ממ"ד/הרחבה): התהליך הבירוקרטי אורך כ-6-10 חודשים, והבנייה עצמה עוד כ-4-6 חודשים. סה"כ כשנה עד שנה וחצי.
השוואה לקניית דירה מקבלן: שם ההמתנה יכולה להגיע ל-3 שנים. בשיפוץ, לוחות הזמנים קצרים יותר משמעותית.
בשנת 2026, כשהמיסים גבוהים ומחירי הדירות החדשות מאמירים, הבית הנוכחי שלכם הוא הנכס החזק ביותר שלכם. אל תמהרו למכור אותו ולשלם עמלות ותיווך לאחרים.
AGROUP מציעה לכם אלטרנטיבה: קחו את הדירה הישנה, ותנו לנו להפוך אותה לדירת החלומות החדשה שלכם, עם מפרט יוקרתי, תוספת חדרים וביטחון מלא – וכל זה בחיסכון של מאות אלפי שקלים לעומת מעבר דירה.
מתלבטים? בואו נעשה את החישוב יחד. אנחנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ אסטרטגי, בה נבחן את הנכס שלכם, נבדוק זכויות בנייה ונציג לכם הדמיה של הפוטנציאל הטמון בו. השאירו פרטים ונחזור אליכם לתיאום פגישה. [קישור לוואטסאפ / טופס צור קשר]התוכן במאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ נדל"ני פרטני.
