קטגוריה: תוספות בנייה בבניינים משותפים | זמן קריאה משוער: 11 דקות | מאת: צוות המהנדסים והאדריכלים של AGROUP
הרחבת דירה בבניין קיים היא ללא ספק הפתרון החכם ביותר כיום עבור משפחות שזקוקות למרחב, אך נתקעו ללא פרויקט תמ"א 38 באופק. הסיפור הזה מוכר לרבבות ישראלים: אתם גרים בבניין ותיק, המיקום מצוין, השכונה אהובה, אבל הדירה צפופה מדי. במשך שנים חיכיתם ליזם שיבוא להושיע, אך הפרויקט נתקע. זה לא אומר שחייבים לעבור דירה.
האם זה אומר שנגזר עליכם להישאר בדירה צפופה או לעבור דירה? ממש לא.
ב-AGROUP, עם ניסיון של מעל 20 שנה בפרויקטים מורכבים בלב אזורי מגורים, אנו מתמחים בנישה ייחודית: הרחבת דירות בודדות בתוך בניין משותף קיים, ללא תלות בפרויקט תמ"א כלל-בנייני. זהו תהליך הנדסי ובירוקרטי מורכב, הדורש "כירורגיה" עדינה בבניין חי ונושם, אך התוצאה – דירה מרווחת ומושבחת – שווה את המאמץ.
במדריך זה נחשוף את הפתרונות ההנדסיים היצירתיים, את הדרך להשגת הרוב הדרוש בבניין, ואת העלויות הריאליות לשנת 2025.
רבים טועים לחשוב שאם אין תמ"א 38 בבניין, אי אפשר לבנות כלום. זו טעות נפוצה. זכויות בנייה יכולות לנבוע ממספר מקורות אחרים:
זכויות בנייה "היסטוריות" שלא נוצלו: בבניינים ישנים רבים, התב"ע (תוכנית בניין עיר) המקורית אפשרה לבנות יותר ממה שנבנה בפועל. לדוגמה, מותר היה לבנות 4 קומות ובנו רק 3, או שלא ניצלו את קווי הבניין עד הסוף. את הזכויות הללו ניתן לממש היום.
הקלות בנייה: הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תוספות מסוימות (כמו אחוזי בנייה נוספים, או הקלה בקו בניין) גם ללא שינוי תב"ע, בכפוף לפרסום והתנגדויות.
שינוי תב"ע נקודתי (בסמכות מקומית): זהו המסלול המורכב אך המתגמל ביותר. אנו מגישים בשמכם תוכנית חדשה ספציפית לבניין שלכם, המבקשת להוסיף זכויות (למשל, לצורך הוספת ממ"דים או מרפסות לכל הבניין).
חוק הממ"דים (התגוננות אזרחית): החוק מאפשר ומעודד הוספת ממ"ד לכל דירה, גם בחריגה מקווי בניין, בתהליך רישוי מקוצר יחסית, בשל הצורך הביטחוני.
הערה חשובה: בדיקת היתכנות ראשונית ("תיק מידע" מהעירייה) היא קריטית. האדריכלים שלנו ב-AGROUP מבצעים בדיקה מעמיקה כדי להבין בדיוק איזה מסלול רישוי רלוונטי לבניין שלכם.
בניגוד לבניית תוספת לבית פרטי על הקרקע, בנייה בבניין משותף היא אתגר הנדסי ולוגיסטי מסדר גודל אחר לגמרי. אנו בונים לגובה, מעל ומתחת לשכנים שגרים בבניין, תוך שמירה על תשתיות קיימות.
זהו הפתרון הנפוץ והיעיל ביותר. אם מספר שכנים (אחד מעל השני) מסכימים להרחיב יחד, אנו בונים "מגדל" של תוספות.
איך זה עובד הנדסית? אנו חופרים יסודות חדשים ועמוקים בחצר הבניין, צמוד לעמודים הקיימים. משם אנו מצמיחים עמודים וקירות בטון (ממ"דים) לגובה הבניין כולו. כל דירה בעמודה מקבלת חדר נוסף.
היתרון: חלוקת עלויות השלד והיסודות בין מספר דיירים מוזילה את העלות לכל דירה. כמו כן, הוספת ממ"ד מחזקת משמעותית את עמידות הבניין כולו לרעידות אדמה.
האתגר: מחייב הסכמה ושיתוף פעולה של כל הדיירים באותה עמודה (קומת קרקע עד גג). אם דייר בקומה 2 לא רוצה, קשה מאוד הנדסית לבנות מעליו את קומה 3, אך אפשרי .
שדרוג דרמטי לאיכות החיים שמעלה את ערך הדירה בכ-10%-15%.
מרפסות בטון על עמודים: בדומה לממ"דים, דורש ביסוס בקרקע ועמודים לכל הגובה. פתרון מאסיבי ועמיד.
מרפסות פלדה תלויות (בנייה יבשה): פתרון יצירתי וקל יותר. קונסטרוקציית פלדה מעוגנת לקורות הבטון הקיימות של הבניין, עליה מונחת רצפת המרפסת.
יתרון: בנייה מהירה מאוד, פחות לכלוך, לא תמיד דורש עמודים עד הקרקע (תלוי בבדיקת מהנדס).
בבניין משותף, אתם לא לבד. הרכוש המשותף (החצר, הגג, זכויות הבנייה) שייך לכולם.
הכלל: לפי חוק המקרקעין, לרוב נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבניין לביצוע הרחבה שמשתמשת ברכוש משותף.
החריג (ממ"ד): לשם הוספת ממ"ד בלבד, החוק מקל ודורש רוב קטן יותר (לעתים 60%, תלוי בנסיבות).
תפקידה של AGROUP: אנו לא רק קבלנים, אלא גם מגשרים. הניסיון שלנו מראה שכאשר מציגים לשכנים תוכנית הנדסית מסודרת, המראה כיצד הבניין כולו ישודרג (חיזוק, נראות, ערך) וכיצד תנוהל הבנייה במינימום הפרעה – קל יותר להשיג את הרוב הדרוש.
חשוב לשים את הדברים על השולחן: בנייה בתוך בניין קיים, צפוף ומאוכלס, במרכז העיר, יקרה משמעותית (בכ-25%-30%) מבניית וילה בשטח פתוח. הלוגיסטיקה של מנופים מעל ראשי אנשים, הגנה על תשתיות קיימות, ושעות עבודה מוגבלות – מייקרת את התהליך.
המחירים להלן הם הערכה ל"גמר מלא" (עד מפתח) בסטנדרט גבוה, כולל הכל:
| סוג ההרחבה | טווח מחירים משוער למ"ר (לפני מע"מ) | הערות חשובות |
| תוספת חדר/ממ"ד (בטון) | 13,000 עד 15,000 ₪ | המחיר יורד ככל שיותר שכנים משתתפים בעמודה |
| הוספת מרפסת שמש (כ-12 מ"ר) | 100,000 – 150,000 ₪ (גלובלי) | תלוי אם בטון או פלדה, ונגישות למנוף |
| הרחבה על הגג (בנייה קלה) | 8,000 – 10,500 ₪ | דורש חיזוקים הנדסיים לגג הקיים |
| עלויות תכנון ורישוי (לכל דייר) | 35,000 – 55,000 ₪ | כולל אדריכל, קונסטרוקטור, מודד, יועצים |
הערה: המחירים אינם כוללים היטל השבחה (אם קיים) ואגרות בנייה לעירייה.
תהליך הרישוי בבניין משותף ארוך יותר מאשר בבית פרטי, בגלל הצורך ביידוע שכנים, טיפול בהתנגדויות, ולעיתים שינוי תב"ע.
שלב ההתארגנות והחתמת שכנים: 2-4 חודשים.
תכנון ורישוי (עד קבלת היתר): 12-18 חודשים (אם מדובר בשינוי תב"ע, זה יכול לקחת גם שנתיים).
שלב הביצוע (בנייה בשטח): 6-10 חודשים (תלוי במספר הקומות ומורכבות האתר).
סה"כ: מדובר בפרויקט של בין שנה וחצי לשנתיים וחצי. סבלנות היא מפתח, אבל התמורה בסוף היא אדירה.
זהו החשש הגדול ביותר. ב-AGROUP, אנו מבצעים "תפר התפשטות" הנדסי בין המבנה הישן לחדש. התוספת החדשה עומדת על יסודות משלה ולא "נשענת" על הבניין הישן, מה שמונע סדקים הנובעים משקיעה שונה של המבנים. בנוסף, אנו מבצעים סקר מצב קיים בדירות לפני תחילת העבודה.
אם יש לכם את הרוב הדרוש (75%), שכן בודד לרוב לא יכול לעצור את הפרויקט, אלא אם יש לו טענה תכנונית אמיתית (למשל: התוספת חוסמת לו את כל האור והאוויר). ועדות התכנון והמפקח על הבתים המשותפים נוטים לאשר פרויקטים שיש להם רוב, גם אם יש מיעוט מתנגד. ראה באתר "האגודה לתרבות הדיור "
הנדסית – זה כמעט בלתי אפשרי. ממ"ד חייב לרדת עם קירות בטון עד ליסודות בקרקע (לפחות 70% משטח הקירות). לכן קיימת האפשרות לבנות ממ"ד דמה שבעצם מבחוץ נראה שיש ממ"ד אך בפועל הדייר באותו קומה שלא בנה אינו יכול להכנס לתוך הממ"ד וכך אנו פותרים את הבעיה ומבצעים בנייה גם לקומה מעל ..
הרחבת דירה בבניין קיים היא לא עבודה ל"שיפוצניק" ואפילו לא לקבלן שלד רגיל. זהו פרויקט הנדסי-אורבני מורכב הדורש התמחות ספציפית.
היתרון של AGROUP (One Stop Shop): אנו לא רק בונים. אנו מנהלים את האירוע כולו: החל מהאדריכל שבודק את התב"ע ומשכנע את השכנים, דרך המהנדס שמתכנן את היסודות בתוך חצר צפופה, ועד לצוותי הביצוע המיומנים בעבודה "כירורגית" בבניין מאוכלס.אל תתנו לחלום הדירה הגדולה לגווע רק בגלל שאין תמ"א. הפתרונות קיימים.
רוצים לבדוק היתכנות להרחבת הדירה שלכם? צרו איתנו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית.[לחצו כאן ליצירת קשר עם מהנדס AGROUP בוואטסאפ]
קישורים חיצונים :
