ממ"ד בבניין משותף הוספת ממ"ד בבניין משותף היא אולי הפרויקט המורכב ביותר שיזם נדל"ן פרטי (אתם) יכול לקחת על עצמו. בניגוד לבית פרטי, שבו ההחלטה היא שלכם בלבד, בבניין משותף אתם תלויים בדעתם, בכיסם וברצונם של השכנים.
המצב הביטחוני בישראל הפך את הממ"ד מ"מותרות" לצורך קיומי, אך בבניינים רבים הפרויקט נתקע בגלל שכן אחד שמתנגד או חוסר ידע לגבי החוק.
ב-AGROUP, עם ניסיון של מעל 20 שנה בייזום ובנייה למגורים, ראינו הכל: פרויקטים שכמעט נפלו בגלל ויכוח על חניה, ובניינים שהצליחו להתאחד ולהקים מגדל ממ"דים לתפארת שהשביח את הדירות במיליונים.
במדריך זה נפרק את המוקש: נסביר מה הרוב הדרוש היום בחוק להוספת ממ"ד בבניין משותף, כמה זה עולה, והכי חשוב – איך משכנעים את השכנים ויוצאים לדרך.
רוצים לבנות ממ"ד בבניין משותף? הנה מה שחובה לדעת ב-2025:
הרוב הדרוש: כבר לא צריך 100% הסכמה! החוק מאפשר בניית ממ"ד ברוב של 60% מבעלי הדירות (ובמקרים מסוימים אף פחות, תלוי בתב"ע).
השיטה ההנדסית: ברוב המקרים לא ניתן לבנות ממ"ד "תלוי" באוויר. בונים "מגדל ממ"דים" (טור) מהקרקע ועד הגג. לכן, חייבים הסכמה של דיירים בקומות שונות (בטור אחד).
הפתרון של AGROUP: אנחנו מנהלים עבורכם את התהליך בשיטת One Stop Shop – מהתחלה והוצאת ההיתר, ועד למסירת המפתח.
עלויות: המחיר לדייר בבניין משותף נמוך משמעותית מבנייה פרטית, אך דורש תיאום תשלומים מורכב.
לפני שמדברים על חוקים, צריך להבין את הפיזיקה. הרבה לקוחות פונים אלינו בשאלה: "אני גר בקומה 3, האם אני יכול לבנות ממ"ד לבד?".
התשובה המקצועית היא: כמעט בלתי אפשרי.
ממ"ד בבניין משותף הוא מבנה כבד מאוד (עשרות טונות של בטון ופלדה). הוא חייב לרדת עד לקרקע עם יסודות עמוקים משלו. אי אפשר להעמיס ממ"ד על העמודים הקיימים של הבניין הישן, ואי אפשר (בדרך כלל) לבנות ממ"ד בקומה 3 אם השכן בקומה 1 ו-2 לא בונה.
הדרך היעילה והתקנית ביותר היא לבנות "טור" – ממ"ד על גבי ממ"ד, מקומת הקרקע ועד הגג.
היתרון: העלות מתחלקת בין הדיירים (כולם משתתפים בעלות היסודות והגג).
האתגר: צריך לייצר "קואליציה" של דיירים באותו טור (צד של הבניין).
אחד המיתוסים הגדולים הוא ש"חייבים חתימה של כולם". זה לא נכון, והמחוקק הקל מאוד בשנים האחרונות על מי שרוצה לבנות ממ"ד בבניין משותף.
לפי תיקונים לחוק המקרקעין וחוק התכנון והבנייה, כדי להגיש בקשה להיתר בנייה לממ"ד, נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבניין (או באגף הרלוונטי, אם מדובר בבניין עם כניסות נפרדות).
זהו התרחיש הקלאסי: אתם בקומה 2 ו-3 רוצים לבנות, אבל השכן בקומה 1 מסרב כי "יהרסו לו את הגינה".
החוק מאפשר לכם לבנות את היסודות ואת הממ"ד שלכם גם ללא השתתפותו הכספית, בתנאי שהוועדה המקומית אישרה את התוכנית ושמעתם את ההתנגדויות שלו.
במצב כזה, בונים את "מעטפת הממ"ד" בקומה 1 (כעמודי תמך או חדר סגור) כדי לתמוך בממ"דים שלכם, והשכן מלמטה לא מקבל גישה לחדר עד שישלם את חלקו בעתיד.
חשוב לדעת: ב-AGROUP אנו מנוסים בגישור בין שכנים. ברוב המקרים, כשהשכן המתנגד מבין שהממ"ד ייבנה בכל מקרה (והוא יישאר עם עמודים בגינה בלי חדר), הוא מעדיף להצטרף ולשלם.
כדי להבין למה כדאי להתאמץ ולהשיג את השכנים, הכנו טבלה המשווה בניית ממ"ד בבניין משותף כקבוצה לעומת ניסיון של דייר בודד (במידה והנדסית זה מתאפשר):
| פרמטר | בנייה כקבוצה (טור מלא) | בנייה של דייר בודד (עם יסודות) | היתרון בקבוצה |
| עלות יסודות וביסוס | מתחלקת בין 3-4 דיירים. | נופלת כולה על דייר אחד. | חיסכון של עשרות אלפי שקלים. |
| עלות גג ואיטום | מתחלקת בין כולם. | נופלת על הדייר הבונה. | חיסכון משמעותי. |
| עלות מנוף ומשאבות | מתחלקת ("הנפה אחת"). | תשלום מלא לכל יציקה. | חיסכון לוגיסטי. |
| הפרעה לשכנים | כולם סובלים יחד ונהנים יחד. | מייצר אנטגוניזם וכעס בבניין. | שקט תעשייתי. |
| ערך הדירה | כל הבניין משתדרג חזותית. | נראה לעיתים כ"טלאי" על הבניין. | השבחה אחידה ויפה. |
אנחנו יודעים שניהול ועד בית זה כאב ראש, אז ניהול פרויקט בנייה נראה בלתי אפשרי. לכן פיתחנו מודל עבודה שבו אנחנו המנהלים, ואתם הלקוחות שנהנים מהתוצאה.
אנחנו מגיעים לבניין, בודקים את השטח (קווי בניין, תשתיות), ומקיימים פגישת הסברה לדיירים. בשיחה זו אנחנו מסבירים את החשיבות של ממ"ד בבניין משותף ומציגים הדמיות ראשוניות.
הצוות המשפטי שלנו מכין הסכם התקשרות מסודר. האדריכלים שלנו מתכננים את המגדל בצורה שתשתלב עם הבניין הקיים (כולל חיפוי חוץ תואם), ומגישים את התוכניות לפיקוד העורף ולעירייה.
חפירת יסודות עמוקים בחצר.
הקמת פיגומים לכל גובה הבניין.
יציקת הממ"דים קומה אחר קומה.
ניסור הבטון ופתיחת המעבר לדירות (זה השלב שבו הממ"ד מתחבר לבית).
גמרים, טיח, צבע, אלומיניום וחשמל.
אנחנו דואגים לאישורי המעבדות, הג"א וכיבוי אש, ומוסרים לכם את המפתח לממ"ד חדש ותקני.
המחיר הוא נגזרת של כמות המשתתפים. הכלל פשוט: ככל שיש יותר שכנים, המחיר לדייר יורד.
המחיר כולל: תכנון, רישוי, שלד, גמר, אלומיניום ומערכות.
הערה: המחירים אינם כוללים אגרות בנייה והיטלי השבחה לרשות המקומית, שמשולמים ישירות ע"י הדיירים.
ש: האם בניית ממ"ד בבניין משותף פוגעת בחניות?
ת: לעיתים עמודי הממ"ד "נופלים" על שטח חניה. במקרים כאלו, האדריכלים של AGROUP מוצאים פתרונות יצירתיים (הזזת החניה, שינוי מיקום הממ"ד) כדי למזער פגיעה. היתרון הבטיחותי גובר בדרך כלל על אי הנוחות.
ש: האם צריך הסכמת שכנים להוספת ממ"ד אם הבניין מיועד לתמ"א 38?
ת: זו נקודה קריטית. אם הבניין בתהליך מתקדם של תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק), לרוב לא יאשרו ממ"ד בודד. עם זאת, אם התמ"א תקועה (וזה קורה הרבה), ניתן להוציא היתר לממ"ד במסלול מהיר.
ש: האם הממ"ד מעלה את שווי הדירה?
ת: חד משמעית. דירה בבניין ישן עם ממ"ד נמכרת ב-15% עד 25% יותר מדירה מקבילה ללא ממ"ד. ההשקעה מחזירה את עצמה מיד.
ש: איך משלמים? האם הכסף בטוח?
ת: ב-AGROUP אנו עובדים בצורה שקופה. התשלום מתבצע לפי אבני דרך (התקדמות בנייה). לא משלמים הכל מראש. בחלק מהפרויקטים ניתן להעמיד ליווי בנקאי סגור.
הקמת ממ"ד בבניין משותף היא משימה אפשרית, משתלמת ומצילת חיים. הסוד הוא לא לנסות לעשות את זה לבד, אלא להביא גוף מקצועי שמנטרל את ההתנגדויות, מציג עובדות ומנהל את הביצוע.
אל תחכו לאזעקה הבאה כדי לנסות לשכנע את השכן מקומה ראשונה.
צוות AGROUP זמין להגיע אליכם לאסיפת דיירים, להציג את הפתרונות ולצאת לדרך.
